Il caso e la questione giuridica
Con la sentenza n. 1746 del 5 marzo 2026, il Consiglio di Stato è tornato a pronunciarsi su uno dei temi più delicati del diritto edilizio: i limiti del silenzio assenso nell’ambito della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presentata in sanatoria. La decisione offre importanti chiarimenti operativi per tecnici, professionisti e proprietari di immobili alle prese con interventi realizzati senza titolo abilitativo.
Il caso al centro della controversia riguardava un proprietario che aveva realizzato, su un edificio esistente, una struttura coperta sopra un terrazzo e una piscina di dimensioni rilevanti nel giardino pertinenziale. A seguito di accertamenti, il Comune aveva emesso un’ordinanza di demolizione, ritenendo le opere prive del necessario titolo edilizio. Il proprietario aveva risposto presentando una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del Testo Unico Edilizia, sostenendo che si trattasse di interventi pertinenziali o comunque di modesta entità, e soprattutto che il mancato esercizio del potere inibitorio da parte dell’amministrazione entro i termini previsti dalla legge n. 241/1990 avesse ormai consolidato la segnalazione, rendendo impossibile qualsiasi intervento successivo. L’amministrazione aveva però dichiarato la SCIA inefficace, riqualificando le opere come interventi subordinati a permesso di costruire.
Il ruolo della qualificazione dell’intervento
La vicenda è quindi approdata davanti al giudice amministrativo fino al pronunciamento del Consiglio di Stato. I giudici hanno affrontato la questione partendo dal punto che, in materia edilizia, si rivela sempre decisivo: la corretta qualificazione dell’intervento ai sensi dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001. Prima ancora di ragionare sugli effetti della SCIA e sul decorso dei termini, occorre stabilire la reale natura urbanistico-edilizia delle opere realizzate. Solo da questa qualificazione dipende il titolo abilitativo effettivamente necessario.
Pertinenza urbanistica e titolo edilizio
Sul punto il Collegio è stato netto: la nozione di pertinenza nel diritto urbanistico è molto più restrittiva rispetto a quella civilistica. Un’opera può considerarsi pertinenziale solo quando è priva di autonoma rilevanza funzionale, ha dimensioni modeste rispetto all’edificio principale e non comporta incremento di superficie, volume o carico urbanistico. Nel caso esaminato, la struttura coperta e la piscina avevano invece determinato una trasformazione stabile e rilevante dell’assetto edilizio, tale da escluderne qualsiasi natura pertinenziale. Gli interventi rientravano quindi tra quelli soggetti a permesso di costruire.
Limiti del silenzio assenso e poteri dell’amministrazione
Da questa premessa discende la risposta al nodo centrale della controversia. Il Consiglio di Stato ha respinto l’argomento del proprietario secondo cui il decorso dei termini avrebbe consolidato la SCIA, chiarendo che il meccanismo di stabilizzazione tipico della segnalazione certificata può operare soltanto quando la SCIA riguarda attività effettivamente assoggettate a quel regime. Quando invece la segnalazione viene utilizzata per interventi che per legge richiedono il permesso di costruire, il decorso del tempo non produce alcun effetto legittimante. Ammettere il contrario significherebbe consentire di aggirare l’intero sistema dei titoli edilizi attraverso una semplice autodichiarazione.
Il Collegio ha inoltre chiarito che, in questi casi, l’amministrazione non perde il proprio potere di intervento: non si tratta di esercitare il potere inibitorio tipico della SCIA, ma di esercitare il potere ordinario di vigilanza urbanistico-edilizia, che ha carattere permanente e può essere esercitato anche molto dopo il decorso dei termini previsti dalla legge sul procedimento amministrativo.
La sentenza ribadisce con chiarezza un principio fondamentale: la SCIA non può trasformarsi in uno strumento per ottenere sanatorie implicite o per aggirare il sistema dei titoli edilizi del Testo Unico. La corretta qualificazione dell’intervento resta il passaggio obbligato e decisivo, da cui dipende non solo il titolo necessario per realizzare l’opera, ma anche la possibilità concreta di regolarizzare eventuali abusi edilizi. Un monito importante per tutti coloro che, nella pratica professionale, tendono a ricondurre interventi significativi nell’alveo della SCIA contando sul decorso dei termini come scudo contro i controlli successivi.
